元利均等返済シミュレーション-お便りから
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－－－ ???様 ??歳 ??県 男性 より－Ver??－－－
会社員 01/05/25
元利均等のシミュレータ、すごいです。拝見させていただきました。実は私も仕事で元利均等のシミュレータをAccessで作っているのですが、経済数学には疎いので計算方法がさっぱりわかりません。そこで、よかったら、このシミュレータの計算式を教えてもらえないでしょうか？よろしくお願いします。m(_ _)m
＜---作者より---＞
計算式を教えろと言われても、困りますが、
基本となる公式は i：利率，n：期間として
資本回収係数＝i/（1-1/(1+i)^n） なるもので
均等返済額＝元金×資本回収係数
返済利息＝元金×i
返済元金＝均等返済額－返済利息
ここで、期間とは返済回数のことで、利率とは1回分の経過金利のことです。
で、１組の元利均等額及び返済利息額・返済元金とが求まります。
ソフト全体としては、この事項を元に、縦横無尽に組み合わせて構成して
いますので、定まった計算法というのはありません。
－－－ shiba様 ４３歳 大阪府 女性 より－Ver5.6－－－
会社員 01/04/20
**初めてメールします。繰上げ返済についてアドバイスお願します。**
以下、この部分のやり取りは相当長いですが、Ver6.0以降の繰上金利検討ナビゲーション内の「住宅ローン控除」の急遽リリースの動機となりました。途中での誤った指摘もありますから、留意の上ご覧下さい。と言いたいところですが、むしろどこに間違いがあるか楽しみながら見ていただくため、本当に長いですがほぼ全文のやり取りをそのまま掲載いたします。最後の方にStep集５月３０日添付
昨年１２月に夫婦共有名義で、銀行から２０年で住宅ローンを借入れしました。現在主人は５２歳、私は４３歳です。主人もあと８年で60歳の定年を迎える予定ですので、出来る限り繰上げ返済をしたいと思っています。
ヒロタコさんが開発された、繰上げ返済の良いシミュレーション計算ソフトを教えて下さい。
主人の持分 ３分の2 借入れ金額 ￥１８８０万
私の持分 ３分の１ 借入れ金額 \ ９２０万
借入れ後３年間は固定金利 ２．２％
繰上げ返済手数料は、一回につき￥２１，０００
来年１月には￥１５０万～￥２００万 繰上げ返済出来そうなので、期間短縮型で私の方の借入れを返済したいと思っているのですが、住宅ローン控除の事もあり、果たしてそれが得
なのか損なのか解りません。我家にとって一番良い方法を教えて下さい。
初めての方に、誠に図々しいお願いですが、どうぞ宜しくお願い致します。 返事心よりお待ちしています。
＜---作者より---＞
計算上は、金利の違いが無いためアヤ以外の相違はありません。
１年後１５０万円繰上返済の効果は、９２０万への繰上なら
支払い利息で684,728円の節約・１６年２ヶ月迄短縮されます。
又、１８８０万への繰上なら支払い利息で731,839円の節約・
18年1ヶ月迄短縮されます。なにか１８８０万の方へが有利に見えますが
そんなことはなく、返済能力そのままを考慮すると、全体で約747,000円となり、
１８年９ヶ月目迄短縮と言うのが正解で、どちらに振っても実は一緒です。
（ここらの計算方法は
http://hirotako.net/kintou/saitekika.htm
参照）
同様に２００万円なら、全体として支払い利息で約980,000円節約・
１８年４ヶ月目で完済となります。
２．２％と低金利とはいえ結構大きな金額です。これが将来金利が
幾分でも高くなれば、もっと大きな落差が生じます。
むしろ、住宅ローン控除ともう一点は贈与税の問題でしょうか？
ご主人のみが働き手で年末残高の１％以上の所得税を払って
居られるなら、ご指摘のように奥様のみへ繰上返済した方が、
住宅ローン控除の適用効果は大きいです。
２．２％から１％を差し引いても、１．２％ですが、それを上回る
ような預金もありませんので、しないよりはした方が良いでしょう。
ただその反面で、直近の問題として￥１５０万～￥２００万の部分に
働き手のご主人の収入からのものがありと見られ、贈与税が掛かる
恐れがありそうなことです。
私は税務の専門家でもないので、正確なことは言えませんが、
購入時と違い、返済では余りうるさくはないと思いますが
この程度なら税務署も目をつぶってくれるのかどうか？
ご主人程ではなくても奥様にも収入があれば、何とでも説明でき
そうで余り問題とはならないと思いますが・・・、確信はありません。
追伸です。
先の贈与税の件ですが、基礎控除の変更を抜かしていました。
平成13年1月1日以後基礎控除額年間60万円から110万円に変更されています
ので、１５０万の場合なら、正規にはご主人１００万・奥様５０万が違和感無い
ところですが、ご主人の１００万部分が奥様のものとして処理されても110万円
以内なのでＯＫです。
よって、ご主人１１０万・奥様５５万と見なして、総額１６５万以内なら奥様
の方へ全額繰上返済しても大丈夫でしょう。逆の場合なら奥様１１０万・
ご主人２２０万として総額３３０万以内ならご主人の方へ全額繰上返済しても
大丈夫です。(ただし、１年毎で１回までの話です。毎年しても大丈夫です)
尚、共に年末残高の１％以上の所得税を払っておられるなら、先に述べました
ようにアヤ以外の相違はなくどちらでも全く一緒です。ただし貴宅の場合、８年後
の退職を控え以後ご主人の所得税の支払いが無くなると前提すると、逆に
ご主人の方へ繰り上げすべきでしょう
会社員 01/04/24
前回出しましたメールにはあまり詳しく書かなかったのですが、私たち夫婦は共働きしており、昨年の年収は主人が約７７０万円、私の年収が約４３０万円でした。
昨年１２月に銀行より住宅ローンを借りましたので、昨年は夫婦共に住宅借入れ残高１％
以上の所得税でしたので、住宅ローン控除の恩恵をまるまる受ける事が出来ました。
来年４月より、主人の唯一の扶養家族だった子供が就職する予定ですので、夫婦共に扶養家族がいなくなり、これからますます所得税が高くなると想像出来ます。
主人が定年を迎える６０歳までに、できれば年間１５０～２００万円ずつ位をメドに繰上げ返済し、退職金も返済の一部に充てたいと考えているのですが、この方法をとれば８年間に繰上げ返済手数料はトータルで１６８，０００円かかり、もしも１回に付き１００万円以上が条件の繰上げ返済をすると、住宅ローン控除も一部受けられなくなります。
それでもやはり、繰上げ返済した方が得ですね？
借入れ銀行の行員には、「繰上げ返済手数料が１回に付き２１０００円と高いので、３年後の固定金利終了の期間まで、お金を出来るだけ貯蓄しておき、その時にまとめて繰上げ返済する人が多い」と言われたのですが、たとえ返済手数料を１回に付き２１０００円、３年間で合計６３，０００円払い、住宅ローン控除をカットされても、１年に１回返済した方が得ですね？ それと、縁起でもない話ですが、団体生命には加入しているのですが、共有名義で借入れしている為、主人の方が万が一先に亡くなった場合、主人のローンは消えまが、私のローンは、払い続けなければならず、どちらのローンを優先的に繰上げ返済すべきか
迷っています。 ＊自分の事しか考えないとんでもない嫁だと思わないで下さいネ。
私が先に死んでも、主人は経済的には困らない筈ですから。
勝手を言いますが、もう一度良きアドバイスおねがいします。 悩める１主婦より
＜---作者より---＞
効果を正確に評価するにはまとめて２８００万として繰上返済の
3年分の毎年１５０万か、３年まとめて４５０万かを試算しましょう
毎年 ３年まとめて
支払い総利息節減効果 1,,922,135 1,786,973 ①
(44ヶ月の短縮) (43ヶ月の短縮)
1年１１ヶ月目(２年目年末)残 24,287,216 25,817,745
2年１１ヶ月目(３年目年末)残 21,547,084 24,642,154
3年１１ヶ月目(４年目年末)残 18,746,057 18,848,851
-----------------------------
住宅ローン控除３年分 645,802 693,086 ②
繰入返済経費 63,000 21,000 ③
総節減額①＋②－③ 2,504,937 2,459,059
と言うことで、毎年の方が45,878円お得な計算になります。
１５０万を２年・あと１５０万を１年定期にしてもそれ程もらえない。
また３年まとめると、額も膨らみ先日お話しした贈与税の件も
懸念されましょう。
それにしても繰上返済手数料21,000円は高いですね。
いくら所得控除してくれるからと言っても、借金は借金。良くても
差し引き1.2％の金利は掛かるわけですから出来るだけ早く小さくする
のが賢明でしょう。良い投資話があるならともかく、と言いたいところ
ですが、大概リスクが付き物で、お金の価値を低めてしまうのがオチ
です。
尚、将来の話は本当にだれも判らないわけで、ご主人の万一のこと
はともかく、現在の６０歳なんてまだまだ元気で退職してもそれまでの
所得は無理でも再就職したりして恩恵を受ける事も考えられます。
ローン控除適用の残存１０年の事も視野に入れての話になりますが
貴宅の場合を下記(参考)で詳細に試算してみましたが、ローン控除の
適用はそこまで心配しなくても幸い受けられそうもありません。
８年以上ご主人が適用できないので、原則奥様の方からでしょうか？
ま、出来れば毎年返済で・・その程度の大枠だけ決められて・・・
その都度で判断されても良いのではないでしょうか。悩むほどの誤差は
実はありません。
仕組みはしっかり把握しておくことは重要ですが、前もって決めすぎ
ると条件が変動して来たときに柔軟で素早い対応ができなくなります。
*******(参考)*******
＊尚、一切繰り上げしないときの支払い総利息は6,635,281円です。
８年間毎年１５０万相当額を繰上返済された場合をＡ、Ｂ例で
比較してみましょう。→は１月。○は年末ローン控除適用。
毎月負担額一定として繰上返済総額８年で１２００万円として、
Ａ．７年間ご主人のみにかけ後奥様の場合
ご主人先行 奥様
→ １５０万 (２３ヶ月の短縮)
２年目年末残 15,804,229 ○ 8,482,976○
→ １５０万 (４４ヶ月の短縮)
３年目年末残 13,450,355 ○ 8,096,711○
→ １５０万 (６５ヶ月の短縮)
４年目年末残 11,044,168 ○ 7,668,567○
→ １５０万 (８４ヶ月の短縮)
５年目年末残 8,584,511 × 7,298,242○
→ １５０万 (102ヶ月の短縮)
６年目年末残 6,070,191 × 6,885,648○
→ １５０万 (119ヶ月の短縮)
７年目年末残 3,499,994 × 6,463,885○
→ １５０万 (135ヶ月の短縮)
８年目年末残 872,680 × 6,032,750○
→ ８年９ヶ月で完済 １５０万(４７ヶ月の短縮)
９年目年末残 ---------------- 4,061,506×・・・③
支払い総利息節減効果 3,055,977
ローン控除○の合計 912,270・・・⑤
繰入返済経費 -168,000
--------------------------
Ａ合計効果 3,800,247・・・①
Ｂ．５年間奥様のみにかけ後ご主人の場合
奥様先行 ご主人
→ １５０万 (４６ヶ月の短縮)
２年目年末残 6,952,448 ○ 17,334,760○
→ １５０万 (８７ヶ月の短縮)
３年目年末残 5,001,642 × 16,545,429○
→ １５０万 (125ヶ月の短縮)
４年目年末残 3,007,482 × 15,738,553○
→ １５０万 (160ヶ月の短縮)
５年目年末残 969,005 × 14,913,749○
→ １５０万(完済576,636残)
６年目年末残 --------------- 14,070,614○
→ 前年の残576,636と奥様の均等分１１ヶ月分も加え２６０万
７年目年末残 --------------- 10,555,826(３５ヶ月の短縮)○
→ 奥様の均等分１年分も加え２０６．９万 (61ヶ月の短縮)
８年目年末残 -------------------- 7,504,734×
→ 同上２０６．９万 (85ヶ月の短
縮)
９年目年末残 -------------------- 4,385,837× ・・・④
支払い総利息節減効果 3,219,677
ローン控除○の合計 961,111・・・⑥
繰入返済経費 -168,000
--------------------------
Ｂ合計効果 4,012,788・・・②
さあどうですか？
①と②を比べると２１万円程度の差でＢが非常に有利な様に見えます。
ただ、同じ時点の元金残③と④との違いも考慮しておく必要があります。
支払い総利息節減効果の中にはその後の単独金利も含まれています。
９年目に退職金で一括返済すると、実は差が縮まってしまい、⑤と⑥と
の差５万円弱だけＢが有利になるだけなのです。
ちなみに、さらに９年目で残額一括返済すると上記支払い総利息節減
効果は、Ａでは3,406,721、Ｂでは3,408,542 となり処理誤差範囲の差です。
*******追伸*******
尚、この処理過程を皆様の参考とするため、ホームページに載せたい
と存じます。
頂いたメールの内容等掲載させていただいて良いでしょうか？
会社員 01/04/27
会社から帰ってきたばかりで、まだ拾い読みしただけですので、まだ内容を十分理解した訳ではないですが、このメールは大切に保存し、今後に役立てたいと思います。
さて、ホームページ掲載の件ですが、古田さんが考えだして下さった答えですので、皆様のお役に少しでも立つなら載せていただいて結構です。ただし私どもと判るような固有名詞は使わない様にお願い致します。 本当に有難うございました。
＜---作者より---＞
ご同意いただきありがとうございます。固有名詞等は一切使いません。
実は、現在バージョンアップを試みてまして、
繰上や金利変更でのいろいろなケースの「支払い総利息節減効果」を
一気に比較できるルーチンの開発中で、貴宅のケースも参考にさせて
いただいております。先日の結果も正確かどうかは実は開発過程での
算出なのでどうか判りません。
開発が完了いたしましたら、その使い方の事例として、ホームページ
上で紹介させていただきたいと存じます。来年の１月までまだ御時間も
ありそうなので、出来ましたらご案内いたしますから、その時に覗いて
いただければ幸いです。
会社員 01/04/29
先日頂きましたメールで、ローンの早期完済も夢ではない事がわかり、本当に嬉しく思いました。主人も「６０歳以降も働く」と言ってくれているのですが、やはり不安でしたし、私自身もローンが残っている間は仕事をやめる事が出来ないというプレッシャーも有りました。
これで、日々の生活に励みが出来ました。
古田さんのホームページに出会う事が出来、本当にラッキーでした。これからも頼りにしていますので、頑張って良いホームページを作って下さい。出来上がり楽しみに待っています。
会社員 01/05/03
先日メールで繰上げ返済のアドバイス頂きました「shiba」です。
古田さんに教えていただいた計算ソフト、何度挑戦してもダウンロードする事が
出来ません。 どうしてなのでしょうか？
今現在は、応急処置として他の繰上げ返済計算ソフトをダウンロードし、使用しているの
ですが、今後は古田さんの開発された計算ソフトで、是非利用し続けたいと考えています。
うまくダウンロード出来る方法教えて下さい。
私が現在利用している機種は、２０００年２月に購入致しました。
ノート型パソコン 富士通 ＦＭV－BIBLO NE３／４５ LK です。
どうか宜しくお願い致します。
＊書かなくても解っておられると思いますが、私はほとんどパソコン初心者です。
＜---作者より---＞
ダウンロードはベクターの公式サイト
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se055807.html
の最後の方
ダウンロードはこちらから
から入って、２つの方法がありますが共に試してみて下さい。
万一これでも駄目なら、メール下さい。
添付ファイルでお送りします。
会社員 01/05/05
早速お返事いただき有難うございました。 実は古田さんにメール送信後、娘があまりに多くなったパソコンに入ったソフトを削除していて、謝って大事なソフトを消してしまった
らしく、パソコンの中身が全部消えてしまい、１からの立ち上げとなり、それが功を奏したのか、パソコン復旧後何故か一回でダウンロード出来ました。 お騒がせし申し訳ありませんでした。 早速計算ソフト見てみたのですが、正直言って最初はチンプンカンプンでした。 でもあちらこちら 触っているうちに何となく解ってきました。 そこで疑問に思ったのですが、ボーナス併用のローン契約で内入れをする場合、期間短縮型で一括で金額を入力し、同時にローン終了するように入力出来ないのですか？ 両方に金額を入力すると、最終返済月がずれてしまいます。 さらに進みたいと思いますので、第一パスワード、
さらに繰上げ返済を数度できる第二パスワード 教えて下さい。
今後も利用させて頂きたいので、メール登録お願いいたします。
＜---作者より---＞
プログラムもほぼ完成し、先般お話ししたＢ．を元に、
住宅ローン控除の要素も加味して再検討いたしましたら
興味深い結果が出てきましたので報告します。
まず、一切繰り上げしないときの支払い総利息は6,635,281円でしたが、
住宅ローン控除10年での控除額総計1,970,610円を差し引くと、
実質支払い総利息は4,664,671円となります。
これを基準に効果を評価する事と致します。
これにより、以前掲載の
*******************
Ｂ．５年間奥様のみにかけ後ご主人の場合
奥様先行 ご主人
→ １５０万 (４６ヶ月の短縮)
２年目年末残 6,952,448 ○ 17,334,760○
→ １５０万 (８７ヶ月の短縮)
３年目年末残 5,001,642 × 16,545,429○
→ １５０万 (125ヶ月の短縮)・・⑤
４年目年末残 3,007,482 × 15,738,553○
→ １５０万 (160ヶ月の短縮)
５年目年末残 969,005 × 14,913,749○
→ １５０万(完済576,636残)
６年目年末残 --------------- 14,070,614○
→ 前年の残576,636と奥様の均等分１１ヶ月分も加え２６０万
７年目年末残 --------------- 10,555,826(３５ヶ月の短縮)○
→ 奥様の均等分１年分も加え２０６．９万 (61ヶ月の短縮)・・⑥
８年目年末残 -------------------- 7,504,734×
→ 同上２０６．９万 (85ヶ月の短縮)・・⑦
９年目年末残 -------------------- 4,385,837×
支払い総利息節減効果 3,219,677
ローン控除○の合計 961,111
繰入返済経費 -168,000
--------------------------
Ｂ合計効果 4,012,788
*******************
は、以下のように訂正させて頂きます。
支払い総利息節減効果 2,600,830
［ ローン控除○の内訳 1,204,399（初回控除含む）］
繰入返済経費 -168,000
--------------------------
Ｂ合計効果 2,432,830・・・①
で、改めて以下も検討します。
奥様先行 ご主人
→ 取り止め
２年目年末残 8,482,976 ○ 17,334,760○
→ ３００万 (８６ヶ月の短縮)
３年目年末残 5,035,655 × 16,545,429○
→ １５０万 (８７ヶ月の短縮)
以下同
支払い総利息節減効果 2,580,526
［ ローン控除○の内訳 1,219,704（初回控除含む）］
繰入返済経費 -147,000
--------------------------
合計効果 2,433,526・・・②
奥様先行 ご主人
→ 取り止め
２年目年末残 8,482,976 ○ 17,334,760○
→ 取り止め
３年目年末残 8,096,711 ○ 16,545,429○
→ ４５０万 (123ヶ月の短縮)
４年目年末残 3,110,276 × 15,738,553○
以下同
支払い総利息節減効果 2,591,828
［ ローン控除○の内訳 1,300,671（初回控除含む）］
繰入返済経費 -126,000
--------------------------
合計効果 2,465,828・・・③
奥様先行 ご主人
→ 取り止め
２年目年末残 8,482,976 ○ 17,334,760○
→ 取り止め
３年目年末残 8,096,711 ○ 16,545,429○
→ 取り止め
４年目年末残 7,701,864 ○ 15,738,553○
→ ６００万 (155ヶ月の短縮)
５年目年末残 1,176,126 × 14,913,749○
以下同
支払い総利息節減効果 2,566,620
［ ローン控除○の内訳 1,377,690（初回控除含む）］
繰入返済経費 -105,000
--------------------------
合計効果 2,461,620・・・④
以上まとめると
①毎年１５０万返済 効果 2,432,830減
②２年目３００万返済 効果 2,433,526減・・・新たに控除増えず拮抗
③３年目４５０万返済 効果 2,465,828減・・・新たに控除増え効果有り
④４年目６００万返済 効果 2,461,620減・・・新たに控除増えるが金利の重み大
とローン控除、さらには後々の繰上まで考慮すると
意に反して③の３年目４５０万一括返済が最も得であると導かれました。
繰り上げする金額等で年末に１０年残が適用されるかどうかがポイントですが
繰上するとその年末での１０年残が条件のようにあるサイトで書いていましたが
ハッキリ言って真偽は不明です。
年末での１０年残が条件なら、以上の通りですが、さらに、③よりあと２万円強
得する方法があります。
３年目４５０万返済の返済時に返済額低減方式(期間同一型)を選びます。
すると当然残年数は１０年を超えますので次回の年末控除(34,040円程度)も
利く可能性があり、その時の効果は、算定効果2,612,586-経費126,000で
2,486,586 減です。・・・⑤
月々返済額も47,417円から20,957円へ減りますが、次回の繰上返済時に
その分も上乗せして繰上返済する事が条件となります。
さらに５万円程の効果ですが、同様に７年目のご主人の繰上でも同じ事をすると、
次回の年末残7,999,097円の0.75％控除(59,993円程度)も利き、その時の効果は、
算定効果2,664,200-経費126,000で2,538,200 減です。・・・⑥
同じく月々返済額も96,896円から62,873円へ減りますが、次回の繰上返済時に
その分も上乗せします。
返済経費節約程度ですが、ついでに８年目の繰上をパスします。
次回の年末残7,414,726円の0.75％控除(55,610円程度)も利き、その時の効果は、
算定効果2,664,759-経費105,000で2,559,759 減です。・・・⑦
結局、今考えられる最良の方法はＢ．の方法に③⑤⑥⑦の変更を加えることで
しょうか？
一般化して言うには簡単ですが、可能性を精査して総合的に判断をしていくと
意に反してなかなか難しいものがあります。少し条件が変動しただけでも
当初のメリットが減少したりもして、その時点時点での全体像の可能性を見極め
つつ判断していく必要があります。控除や経費のあり方のボーダーラインが事の
判断を複雑にしていることは否めません。この例では控除年末の翌１月にうまく
繰上してますが、これが少し月がずれた特に年末に繰上等したら大きく変わり、
差は大きくないものの①の方が③より効果大となることなどが言えます。
常識を廃し、仕組みの理解とそれを組み込んだ計算でこつこつ積み上げると
節減効果は大きくなることをこのことは如実に示しています。
でも、最も変動要素で怖いのは、何と言ってもやはり「金利」でしょう。
①と⑦の差は126,929円ですが、
⑦の場合に３年目に僅か金利が０．１％上がっただけで81,000円程度
０．５％上がろうものなら414,000円程度の総利息の負担が全体で生じます。
貴宅の場合はともかく、繰上を一切しない前提なら０．５％で何と1,182,978円にも
及びます。(住宅控除を勿論適用した比較です)
会社員 01/05/14
まだまだ先の事だと思っていました。
こんなに早く試算表が仕上がるとは、本当に驚きです。
今回のメールが届いているのに気が付いたのが今朝でしたので、早速印刷し
会社のお昼休みに拝見させて頂きました。
それで一つ疑問に思った事が有るので、書かせて頂きます。
私の勘違い、若しくは読み違いだったらゴメンナサイ。
「住宅ローン控除10年」の期間の件ですが、古田さんは 繰り上げ返済後、住宅ローン
残存期間が年末に１０年以上ないと、住宅ローン控除が適用されるなくなるという設定で
試算表を作成されているように思われるのですが、住宅ローン控除の10年というのは
あくまでもローン開始からローン終了までの期間が10年以上という事です。
もし繰上げ返済後、ローンの残存期間が10年を割ったとしても、最初にローンを組んだ
日から、最終の返済日迄が10年以上であれば、住宅ローン控除は適用されます。
私もこの点については、どう解釈すれば良いか繰上げ返済をしようと決めた時から疑問
に思っていましたので、最初に大阪国税局の職員に、電話で質問し確認を取りました。
それでも不安でしたので、念のため最寄の税務署の職員にも確認の電話をしました。
もしそうであれば、試算表の結果も少し違ってくるのでは有りませんか？
私の今の考えでは、計算した結果ではないのですが、取り敢えず毎年1月を繰り上げ
返済月とし、まずは私のローンから住宅ローン控除を受けられる10年残存期間を目標に
繰り上げ返済して行き、その後主人の繰り上げ返済を10年残存期間を目標に行い、
夫婦共に、住宅ローン控除の恩恵を受けられなくなればその後は私の方からローンの
繰り上げ返済をし、ローンを完了させ、最終的に主人の返済でローンを終了させるのが、
良いのではないかと思っています。
私のこの考えどうでしょうか？ それともやはり古田さんのご提案して下さった試算表が
やはり、一番良い方法でしょうか？
他にも良い方法有るでしょうか？
どうか、良いプラン教えて下さい。
いつもいつも、ややこしい事を言ってスミマセン。
＜---作者より---＞
いやー、こりゃありがたいご指摘です。
前回の「繰り上げ返済の年末に」というのは、私の言葉間違いですが、
「繰り上げ返済時点での１０年残存」と思い込んでいたのは事実で前回も
前々回もそれで試算していました。確かそのようにあるサイトでは指摘
していた気がしますが、いくら探しても見つからなく、私が勘違いしたのが
真実だと思われます。他の複数のサイトでも確認いたしましたが、奥様
ご指摘通りで私の間違いは疑いようがありません。
貴宅の場合は２０年ですから、繰上時短縮が１０年の１２０回を越えると
控除を受けられない、というのが正解です。
奥様の方針で大きな相違はないと存じますが、再試算しましたので、
これでもって訂正したいと存じます。
まず、一切繰り上げしないときの支払い総利息は6,635,281円でしたが、
住宅ローン控除10年での控除額総計1,970,610円を差し引くと、
実質支払い総利息は4,664,671円となります。
これを基準に効果を評価する事と致します。・・・・・前回と同じ
これにより、奥様の方針から
*******************
Ｃ．奥様のみにまずかけ後ご主人の場合 ここ以降のStepの繰上金利変更ナビ用ファイルをダウンロード
奥様先行 ご主人
→ １５０万 (４６ヶ月の短縮)
２年目年末残 6,952,448 ○ 17,334,760○
→ １５０万 (８７ヶ月の短縮)
３年目年末残 5,001,642 ○ 16,545,429○
→ [ １５０万 (125ヶ月の短縮=パス) ］ １５０万 (２２ヶ月の短縮)
４年目年末残 4,538,012 ○ 14,208,026○
→ １５０万 (４２ヶ月の短縮)
５年目年末残 4,064,078 ○ 11,818,677○
→ １５０万 (６２ヶ月の短縮)
６年目年末残 3,579,613 ○ 9,376,230○
→ １５０万 (８０ヶ月の短縮)
７年目年末残 3,08,4381 ○ 6,879,504○
→ １５０万 (９８ヶ月の短縮)
８年目年末残 2,578,143 ○ 4,327,292○
→ １５０万 (114ヶ月の短縮)
９年目年末残 2,060,654 ○ 1,718,363○
→ 退職金2,017,014 退職金1,624,616 (計３６４．２万)
支払い総利息節減効果 2,795,854
［ ローン控除○の内訳 1,358,725（初回控除含む）］
繰入返済経費 -168,000
--------------------------
Ｃ合計効果 2,627,854・・・⑧
で、前回（Ｂ．の方法に③⑤⑥⑦の変更）より68,095円節約効果大きく
なります。控除の見方が相違してますので当然ですが・・・。
もし、８年目年末残の次の１月の→で既に６０歳退職を迎えるなら
８年目年末残 2,578,143 ○ 4,327,292○
→ 退職金2,535,452 退職金4,238,328 (計６７７．３万)
支払い総利息節減効果 2,867,130
［ ローン控除○の内訳 1,330,383（初回控除含む）］
繰入返済経費 -147,000
--------------------------
合計効果 2,720,130・・・⑨
で、さらに92,276円節約効果が期待できます。
ここから、１年目の奥様の１５０万を２年目の３００万にまとめると
支払い総利息節減効果 2,846,368
［ ローン控除○の内訳 1,347,657（初回控除含む）］
繰入返済経費 -126,000
--------------------------
合計効果 2,720,368・・・⑩
僅か138円浮きます。
さらに、３年目のご主人の１５０万を次の年の３００万にまとめると
支払い総利息節減効果 2,826,501
［ ローン控除○の内訳 1,364,191（初回控除含む）］
繰入返済経費 -105,000
--------------------------
合計効果 2,721,501・・・⑪←最も高効果
⑩よりさらに僅か1,133円浮きます。
なら、いっそ繰上を固定期間末に３年分４５０万ご主人にまとめ
あと２年も奥様に３００万まとめると
支払い総利息節減効果 2,786,314
［ ローン控除○の内訳 1397630（初回控除含む）］
繰入返済経費 -84,000
--------------------------
合計効果 2,702,314
さすが今度は、⑪より逆に19,187円損します。
結論として⑩⑪の処置、逆に言えば毎年返済の方が有利なはず
ですが、控除と繰上経費21,000円がうまく利いていて、毎年返済の
有利さを相殺してそれをし難くしているいることが良く判ります。
とりあえず慌てて繰り上げすることは必要なさそうです。
その時点での可能な繰上額によっても動きそうなので、決めつけな
いで、直前まで様子を見ても良さそうです。ま、大差がないことは確
かですが・・・
－－－ shiba様 続き－－－
＜---作者より---＞
先般のご質問の件なのですが、
＞ そこで疑問に思ったのですが、ボーナス併用のローン契約で内入れをする場合、
＞期間短縮型で一括で金額を入力し、同時にローン終了するように入力出来ないのですか？
＞両方に金額を入力すると、最終返済月がずれてしまいます。
で、回答保留となっていた件ですが、
先日より繰り上げ報告を他の方から頂いていて付加した機能がありまして、機能確認願いたいと存じます。
付加した機能は、「単位返済」と言う考え方でボーナス１回分と月毎６回分を合わせて１単位とし、その整数倍の単位分の金額を繰上額とするものです。（直後の返済元金累計）
この方式だと、月・ボ共１単位で確実に６ヶ月短縮されます。
機能付加した場所は「繰上金利変更ナビ」のエディター部分です。
ボーナス返済部分の任意月回が実現されていませんので不備ですが言われていたのは、この機能ではないかなと考えている次第です。
一度ご確認下さい。 これはVer6.13(6.2)当時
会社員 01/06/02
メール頂き有難う御座います。今回教えて頂きました「単位返済」という機能は、まさに私が求めていたものです。実は最初は古田さんの考え出されたプログラムが、私の手におえるかどうか不安に思っていましたので、シェア登録するかどうか迷っていました。でもダメモトの気持ちで登録させて頂きました。まだまだすべての機能を使いこなせる訳ではありませんが、これから少しずつでも・・・・と思っています。
今は「シェア登録」して良かったと本当に実感しています。
さて、私が質問していました内入れ金額均等の件ですが、登録以降は、自分なりに内入れ金額を按分し入力したりしていました。
でもやはり最終返済日があまりうまくいきませんでした。この機能を教えていただいたおかげで、今後手間が省けます。
取り敢えず今回は、機能確認の意味で主人の借り入れ金額の方から
300万円を 通常返済で 36回目、60回目、84回目、108回目
ボーナス返済で 6回目、10回目、14回目、18回目
に返済するという設定で入力してみました。
その結果３００万円を入力してみると 通常返済金額 ２，０４２，５５４
ボーナス返済金額 ９５７，４４６
という金額に按分され
最終結果 同時に13年６ヶ月で
利息 元金
通常返済 １，８７２，１２２ ＋ １２，８７９，８３０
＝ １４，７５１，９５２ ７９，８３０で完済
ボーナス返済 ８８７，２６８ ＋ ６，０３８，６６０
＝ ６，９２５，９２８ ３８，６６０で完済
という結果になりました。
今回このプログラムを使っていて、最初と比較し随分使いやすくなったと感じています。正直いって最初は本当に解り難かったです。
先日入金確認のメールを頂いた時に教えていただいた ステップ１ の使い方もこれからです。
ローン返済は長丁場になりますので、ゆっくりと時間をかけプログラムの使い方がこれからますます広がっていければ・・・・・と思っています。
シェア登録したのだから、今後自分で考えてゆけば良い事と充分わかっている事なのですが、もし古田さんが考えられ、「貴宅には住宅ローン控除も考慮に入れ、この返済計画が一番」というのがあれば、また是非メール下さい。 本当にずうずうしく ゴメンナサイ。
－－－ コウメイ様 ３４歳 埼玉県 男性 より－Ver5.6－－－
会社員（研究職） 01/03/15
入手ルートvecter windoesからダウンロードしました
感想や御意見等
現在、家の購入が決まり金策に頭を悩ませています。
銀行によっていろいろなローンプランがありますし、どのように組み合わせたら得なのかシミュレーションするのにこのソフトを使ってみたいと思います。
公庫○○円、銀行○○円貸し入れする、と入力するとそれぞれの返済額を計算してくれるともっと使いやすくなるように思います。
＜---作者より---＞
私も大概「一発化」又は「馬鹿チョン化」が好きですが、仕組みを理解せずままのそれは実は危険です。一括表の頁でその仕組みを理解の上、そこでの各々一発化が可能です。今後、メールウェアでの複合編成が使える様になると、その組み合わせで解消されると存じますが・・・。
最新Verでは繰上・金利変更がさらに簡単に出来るようになっています
－－－ せっきー様 31歳 神奈川県 男性 より－Ver5.4－－－
会社員 01/01/27
すばやいご回答ありがとうございました。
更にいくつか質問があります。
私の現在の返済は、返済開始月にボーナス月が重なっています。しかし、
普通に計算すると、ボーナス返済は６ヶ月目からになってしまいます。こ
れは何とかできないのでしょうか？
初回返済額が金利調整？で通常と異なっています。これはどうやったら
設定できるのでしょうか？
実際、支払利息合計に以下のように差が出ています。
毎月分 ボーナス分
本ソフト：8983218 5851320
銀行資料：8961989 5712050
元利金 毎月分 ボーナス分
元金 利息 元金 利息
初回(ボーナス含む) 97959 17415 7609 68026 4909
通常ボーナス月返済(７ヶ月目) 226374 17660 28688 68979 111047
＜---作者より---＞
貴方の数値なら第３パスワード(シェアウェア)の「編成一括」なら一発で出ます。
マニュアルでは完全に初回計算(完全日歩機能)に対応していないので正確には出ません。
近似値で良ければ、初回のみ日歩分(利息)を差し引きします。
初回の金利部分を置き換えて利用します。
－－－ くまきち様 34歳 愛知県 男性 より－Ver5.4－－－
建設業 01/01/05
職業 ： 建設業
入手ルート： インターネット、goo
感想や ： 現在マンション購入後１０年が経過し、借り換えを銀行に言ったところ
ご意見 私自身が無知な所をたぶんにつかれ、あまり良い回答を得られず時間ばかり
を去年の年末とられ悔しい思いをしたため、自分自身勉強を始めた所、
インターネットにてシミュレーションソフトのダウンロードを発見した次第です。
将来、一戸建ての家に住みたい思いもあるので、金利計算が分かりやすく
出来る計算ソフトが必要です。
どうか、よろしくお願いします。
＜---作者より---＞
担保登記費用節減のため、登記末梢－＞新登記という手順ではなく、双方の金融機関に、登記債権者の名義変更を依頼しましょう。変更登記なら相当費用節減になります。金融機関や融資主体によっては断られるかも知れませんが、皆様方の声を大きくして一般的に可能になるように運動しましょう。
－－－ seitaka様 55歳 秋田県 男性 より－Ver5.4－－－
会社員 00/12/30
入手ルート
Vecter ビジネス 金利 ローン計算
感想や御意見等
現在、新築のため設計段階です。公庫、財形、のシュミレイション
ソフトを探していて使い勝手が良くてお金がかからないので大変
助かっています。（正直過ぎましたか。スミマセン）
途中償還を考えていますので第２パスワードをお願いします。
それにしても、担保、抵当、保険等諸経費がすごい。
諸経費用比較のソフトが有れば助かるのに(^^;
＜---作者より---＞
他の方でご要望がないわけではありませんが、金融機関やその時期でそれこそまちまちで、ソフトの時限性や正確性が問われることとなり、このソフトの本来の目的からかけ離れる恐れが生じて参りますので、あえて取り扱っておりません。インターネット時代になり各金融機関等々のホームページがその任に当たるべきかと存じます。解説のページで多少そのURL(ホームページの住所)を明示していますので、コピーの上ご利用下さい。
－－－ HANA様 35歳 長野県 男性 より－Ver5.4－－－
会社員 00/12/02
入手ルート VECTORの定番ソフトよりダウンロ－ド
感想や御意見等
住宅資金のロ－ンプランの為にフリ－ソフトを物色中に
見つけました。
私のフリ－ソフトの選定基準は、
ソフトの単独消去がアンインスト-ルであること。
レジストリ-をいじらないこと。
WIN_ME(自宅)とNT(会社)上で動作すること。
などで、最近は解凍してみてsetup.exeが在ると、
ほとんどインスト－ルはしません。
使い始めると、よく練られていて、痒いところにも手の届いた
ソフトという印象を受け現在使用中です。
懐の深いソフトの為、私の方が機能に追いつかない状態ですが、
窓サイズ倍率が、5段階ぐらい選べればと思いました。
複合編成表を使ってみたいので、第２パスワードの送信
よろしくお願いいたします。
＜---作者より---＞
レジストりーをいじられること、私も大嫌いです。システムがおかしくなることが多く何度か苦渋をかんでいます。
－－－ なお様 35歳 hokkaido 男性 より－Ver5.4－－－
建設業 00/11/09
入手ルート vector
感想や御意見等
なんかいいソフトないかなーと、いろいろ試してみたんですが、
やっといいのが見つかりました。
チョット試用させて下さい。
ボーナスのページ印刷をすると字がでかくなるような、、、もう一回トライします。
＜---作者より---＞
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注）
皆様から戴いた御意見ご感想のメールの一部（場合により表現の一部を変更して）を、当ドキュメントで今回同様にイニシャル名等でバージョンアップ時に掲載させていただくことがございますのでご了解下さい。
万一、不都合あればお知らせ下されば、次回バージョンアップ時に訂正や削除させていただきますが、その間ご了解戴いたものとして取り扱わせていただきます。
さらに、バージョンアップ時に勝手に削除することもございます。あわせてご了解下さい。
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| 管理人への E-MAILは 1@hirotako.net |
平成13年5月17日分割新設以来通算